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訪中國(guó)人民大學(xué)房地產(chǎn)信息中心副主任曲衛(wèi)東：合作建房應(yīng)成為百姓安居擔(dān)綱者
瀏覽次數(shù)：907新疆解禁集資建房的消息傳出后，社會(huì)反響強(qiáng)烈，各方褒貶不一。中國(guó)人民大學(xué)房地產(chǎn)信息中心副主任曲衛(wèi)東接受《市場(chǎng)報(bào)》記者采訪時(shí)認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、廉租房等保障性住房建設(shè)，眼下無(wú)法解決大部分百姓的住房保障難題；集資建房是合作建房的一種形式；現(xiàn)代的合作建房是一種很好的住房保障模式，應(yīng)該成為與商品房并存的住房供應(yīng)模式，并可以成為百姓安居的擔(dān)綱者。
歷史上的4種合作建房
曲衛(wèi)東向《市場(chǎng)報(bào)》記者介紹了歷史上的4種合作建房模式。
1998年前，住房主要由單位提供。在這種制度下，政府無(wú)償提供土地，企業(yè)提供資金，這是第一種合作建房。但其存在弊?。阂环矫妫毠ね诵莺笕跃幼≡谠》?，而且其子女往往還要繼承，這樣企業(yè)就要不斷籌資建房以維持新老員工及其子女的住房保障；另一方面，住房的維修、取暖等物業(yè)服務(wù)范圍大部分由建房企業(yè)承擔(dān)，長(zhǎng)期之下成為企業(yè)重負(fù)。
第二種合作建房出現(xiàn)在外企和私企。改革開(kāi)放以來(lái)，單位作為社會(huì)細(xì)胞的職能逐漸退化，出現(xiàn)了一些不能編制在單位結(jié)構(gòu)之內(nèi)的個(gè)人，比如外企員工和私營(yíng)企業(yè)主等。這時(shí)，市場(chǎng)上出現(xiàn)一些合作建房的嘗試。1994年，以摩托羅拉公司為代表的一批較早進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的外企開(kāi)始聯(lián)合政府進(jìn)行合作建房，以解決其員工的住房問(wèn)題，以貨幣分配的方式面向其內(nèi)部核心層員工出售。這可以視為一種從單位提供員工住房到市場(chǎng)化的商品房的過(guò)渡形式。
2003年以來(lái)房?jī)r(jià)猛漲，普通百姓面對(duì)買(mǎi)不起房的尷尬，2003年于凌罡開(kāi)始在網(wǎng)絡(luò)上召集志同道合者跳過(guò)開(kāi)發(fā)商，“親自”建房，開(kāi)了京城合作建房的第一例。于凌罡組織合作建房的目的在于降低建房成本，但他獲得成功的必要環(huán)節(jié)是政府支持，且主要體現(xiàn)在土地獲得上。但他這個(gè)松散組織與專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)商在土地競(jìng)爭(zhēng)中必然不占優(yōu)勢(shì)，而這很大程度上是因?yàn)榉瞧髽I(yè)合作建房缺乏法律規(guī)定。
曲衛(wèi)東認(rèn)為，近期新疆解禁集資建房，也是一種合作建房，可以解讀為一種政府開(kāi)啟住房保障的新模式，但其中規(guī)定的“處級(jí)干部100平方米”等規(guī)定應(yīng)取消，因?yàn)檫@相當(dāng)于又恢復(fù)了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代單位分房的模式?！艾F(xiàn)在的合作建房，應(yīng)該用來(lái)解決現(xiàn)代的新問(wèn)題。”
合作建房是一種好思路
曲衛(wèi)東說(shuō)，合作建房和經(jīng)濟(jì)適用房的主要區(qū)別有二：一方面，合作建房面對(duì)的是確定的購(gòu)買(mǎi)人群，比如一個(gè)或幾個(gè)企業(yè)的員工或者幾百個(gè)個(gè)人的聯(lián)合組織，而經(jīng)濟(jì)適用房面對(duì)的銷(xiāo)售群體是不確定的個(gè)人，他們不一定屬于共同的組織；另一方面，經(jīng)濟(jì)適用房的資金投入由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，開(kāi)發(fā)商能不能收回成本、獲得多少利潤(rùn)取決于房屋銷(xiāo)售的情況。這就使一些中小開(kāi)發(fā)商和資金運(yùn)轉(zhuǎn)有困難的開(kāi)發(fā)商止步不前，而且由于利潤(rùn)較低，經(jīng)濟(jì)適用房也引不起開(kāi)發(fā)商的興趣。而合作建房的資金投入由購(gòu)房者直接投入，且不以贏利為目的，故而一方面保證了資金的投入，另一方面解決了投資者積極性的問(wèn)題。
他認(rèn)為，從長(zhǎng)期來(lái)看，不僅政府部門(mén)，其他企業(yè)與個(gè)人聯(lián)合組織等其他形式的合作建房也應(yīng)被允許，并且獲得法律保護(hù)?，F(xiàn)代的合作建房應(yīng)解決現(xiàn)代社會(huì)中出現(xiàn)的新問(wèn)題，它有助于控制市場(chǎng)的價(jià)格壓力控制，是一種很好的住房保障模式。合作建房最終應(yīng)該成為與商品房并存的住房供應(yīng)模式，并能起到住房保障的社會(huì)功能，而商品房作為選擇高檔住宅或開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)投資產(chǎn)品使用。
現(xiàn)有住房提供模式面臨困境
曲衛(wèi)東認(rèn)為，政府實(shí)施過(guò)的和正在實(shí)施的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等都面臨著因?yàn)槔麧?rùn)低而缺乏開(kāi)發(fā)商的投資的困境，故而不能解決大部分人所面臨的問(wèn)題。合作建房應(yīng)該成為百姓安居的擔(dān)綱者。
他向記者界定合作建房時(shí)說(shuō)，任何形式的住房提供，土地和資本都是住房成本的主要決定因素。合作建房就是由有組織的個(gè)人，有能力的企業(yè)等承擔(dān)第一部分的資金投入，把項(xiàng)目承包給開(kāi)發(fā)商，由政府以低于商品房的價(jià)格提供土地，就降低了建房的成本，住房歸投資組織所有。
曲衛(wèi)東說(shuō)，到2002年，土地使用已經(jīng)用完全市場(chǎng)化的有償出讓代替了先前的無(wú)償劃撥方式。為了鼓勵(lì)人們買(mǎi)房，政府通過(guò)金融系統(tǒng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，大幅度降低了貸款利率和存款利率。隨著房?jī)r(jià)猛漲，商品房本身的投資用途被擴(kuò)大。由于上述原因，政府開(kāi)始宏觀調(diào)控提高貸款利率和存款利率，同時(shí)提高首付款的額度，導(dǎo)致商品房成交量開(kāi)始下降，并引發(fā)開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張。
曲衛(wèi)東認(rèn)為，面對(duì)多樣化的需求，在商品房市場(chǎng)中僅僅運(yùn)用宏觀調(diào)控手段可能是不夠的。因?yàn)槌钦軌蜻m度、及時(shí)和精確地調(diào)控，依靠信貸機(jī)構(gòu)的利率調(diào)整來(lái)控制房?jī)r(jià)，很可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)在房?jī)r(jià)飆升和開(kāi)發(fā)商資金運(yùn)轉(zhuǎn)困難這兩個(gè)極端之間擺動(dòng)。
摘自：市場(chǎng)報(bào)